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北京豐臺高價地頻出：房價沖向10萬+
豐臺：高價地頻出 房價沖向10萬+
伴隨著豐臺土地市場的火爆，項目熱銷、地價攀升以及配套設施逐步完善，南城價格窪地將逐漸被填平
“豐臺瘋瞭！”
7.5萬元/平方米，5萬元/平方米，5.6萬元/平方米，連續不斷的高樓面價土地出讓，讓豐臺成為瞭北京土地市場的“一把火”。然而，在豐臺生活瞭20多年的陳明卻並沒有感受到絲毫的興奮。他不明白為什麼那些土地會在一夜之間賣出天價，更不明白為什麼即使這麼貴的土地還會吸引房地產開發商蜂擁而至。
平淡數年突然火瞭
“豐臺憑什麼火瞭？”陳明很疑惑。但他的疑惑是有“依據”的。
今年，位於西南三環到西南四環一線的區域是土地市場上競爭最為激烈的區域，這裡的每一宗土地入市幾乎都會引來眾多實力房企的拼殺。然而，與高地價以及房企所規劃的高端社區不相符的是，這裡同時還是建材、長途客運以及農產品的集散中心，流動人口眾多，環境復雜。
作為北京“城六區”之一的豐臺，在之前相當長的一段時間，發展速度明顯滯後於其他區。比如，從2002年前後便開始規劃的麗澤金融區，至今仍處於開發建設階段。而位於西南四環的總部基地也未能形成如中關村、望京、亦莊一樣的產業聚集地。因此，有業內人士分析認為，豐臺基礎設施的不足、復雜的區域構成以及缺乏明確的戰略規劃，在一定程度上制約瞭區域的整體發展水平。
中原地產首席分析師張大偉就曾指出，遲遲沒有軌道交通接駁是豐臺發展滯後的一個原因。記者調查發現，縱貫豐臺的地鐵9號線直到2012年底才實現南北貫通，同地鐵4號線上的國傢圖書館站相接駁，地鐵10號線經過豐臺的南段、西段也在2012年底才開通。而能夠東西橫穿豐臺的地鐵14號線中段到目前為止仍未開始運營。
中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰也曾向記者表示：“在北京的城市功能定位中，東、西、北三個方向上都有明確的城市功能區，唯有南中軸附近沒有城市功能中心區分佈。所以豐臺區域的樓市在過去很長時間裡都表現得較為平淡。”
高價地抬高市場預期
豐臺的“火苗”始於2014年龍湖、泰禾相繼拿下西局地塊。及至今年，多個地王級別的地塊在豐臺湧現，使得這一區域的潛力為越來越多的房企所認可。
據中原地產統計，截至今年11月，北京樓市歷史上出現過樓面價超過5萬元/平方米的地塊總數為13宗，其中僅南城就出現瞭7宗。張大偉表示，整體來看，南城在多年的發展下已經成為北京樓市的熱點，在北京東、西、北三個方向地塊趨於飽和的狀態下，房地產發展重心正在南進。
土信貸彰化二林土信貸而高地價也催生瞭區域內開發商的市場預期。比如，位於西局附近的紫辰院，截至目前已取得瞭21億元的認購額。其售價也從年初的6.5萬元/平方米上漲到7萬元/平方米以上。據紫辰院方面透露，他們未來的“樓王”售價或高達10萬元/平方米。
“公園懿府4.2萬元/平方米開盤賣瞭10億元。釣雲臺拿地之後一直沒有大動作，直到前幾天才借勢樊傢村地王而高價入市。就連鄰近這一區域的我們項目也被這一股土地熱帶動。”同位於城南的國韻村項目銷售負責人表示，10月份，國韻村取得瞭高達7億元的銷售額，“目前項目均價僅3.6萬元/平方米，而相隔不遠的南苑鄉新成交地塊的樓面價已達5萬元/平方米。”上述負責人稱，下一批入市的8號樓報價會上漲至4萬元/平方米，明年則預計達到4.5萬元/平方米以上。
新形象，新興豪宅區
“從項目銷售情況看，今年豐臺區有8個項目入市，均價在10萬元/平方米以上的就有3個，這進一步明確瞭豐臺這一新興豪宅區的形象。”張大偉表示，豐臺的整體區域市場正在高端化。
而隨著城南計劃的落實，未來豐臺區域的整體環境也有望得到較大改善。“從配套來看，兩輪、為期六年的城南投資計劃達7000多億元，基礎設施、配套條件逐步完善，已經讓城南成為樓市的需求熱點。”亞豪機構市場總監郭毅表示，目前，豐臺在配套上的短板正逐漸消失，伴隨著大量品牌開發商的入駐，區域內的小環境也正在改觀。
“近兩三年來，由於土地供應增加、價格抬升，豐臺越來越成為北京樓市供應的熱土。”懋源地產營銷策劃總監劉強告訴記者，品牌開發商紛紛進入、高端項目增多，這本身反映出豐臺的區域價值越來越贏得市場的認可，也將吸引越來越多的買房人關註。“作為北京城六區之一的豐臺，之前價值一直被低估，未來還有更大的增長潛力。”
國韻村負責人也表示，伴隨著土地市場的火爆，項目熱銷、土地價格不斷攀升以及配套設施逐步完善，南城的價格窪地也將逐漸被填平。
普通人或期待或堵心
不過，對於居住在豐臺區域的大多數普通人來說，這些接連出現在自傢旁邊的地王並不能夠給他們帶來多少紅利，更多的還是困惑。
2014年初，當西局接連成交兩宗地王級別的高價地時，住在西局附近的居民便向記者表示不解。傢住保利百合的蔣女士說，從她傢的窗戶上就能夠清楚地看到樓下西局地塊的施工過程。地塊雖然鄰近西三環，但是周邊卻是回遷房和傢居建材城，很難想象在這裡蓋一個高檔小區會是什麼樣子。“有錢人和窮人住在一個區域裡，開佈加迪的和開比亞迪的每天在一條路上進進出出，時間久瞭兩邊都不舒服、都不平衡。”蔣女士向記者表示瞭自己的擔心。
而傢住豐臺七裡莊的林先生則更加關心自己的房子能否升值。“自從今年年初白盆窯那塊地以80多億元成交以來，豐臺每次有土地出讓我都會註意一下。”林先生告訴記者，他在豐臺有一套老房子，本來計劃今年出手，但是看到豐臺土地如此火熱，他也猶豫瞭，不知道房價會不會跟著漲起來。“都說幾個新地王蓋出來的房子以後要賣到10萬元/平方米以上，我特別想知道老房子會不會跟著受益，先不賣瞭，看看再說。”
相比之下，陳明因為想買房而跟高價地鬧“堵心”。當看到一塊塊高價地成交時，他就不免嘆氣。“之前想過要在豐臺買房，不過現在就連花鄉那裡的自住房都快要3萬元/平方米。地價越來越高，在從小長大的地方買一套房子的想法也越來越不現實瞭。”
■ 熱地探營
自去年開始，豐臺區成交的高價地明顯增多。今年以來，豐臺共成交瞭15宗土地。豐臺區因五環內的大量可供開發土地，成為北京土地市場上的“熱土”，其中石榴莊、花鄉樊傢村等地塊的樓面價更是屢創新高。本周，我們走近豐臺地王，探訪這些炙手可熱的板塊。本版采寫/新京報記者 自曾暉 本版攝影/新京報記者 吳江
花鄉 地王頻出 商業開花
總價、單價地王都在花鄉
豐臺花鄉村可謂今年豐臺土地熱中最出風頭的區域。記者從北京市國土資源局官網獲悉，截至11月5日，2015年花鄉板塊共成交瞭7塊土地，其中住宅為主的混合用地有2塊，商業金融用地5塊，收金近242億元。更引人註目的是，今年北京土地市場的總價地王、單價地王都“花落”花鄉。1月初出讓的白盆窯地塊，總價86.25億元，由華潤置地、首開、平安不動產聯合體拿下，創下今年北京總價新地王；10月出讓的樊傢村地塊，商品房樓面價約為7.5萬元/平方米，由央企葛洲壩拿下，創下北京單價新地王。
土地“高燒”下，開發商對花鄉板塊的房價預期也“水漲船高”。目前，區域內的二手房如萬年花城等的售價已超4萬元/平方米，在售新盤則十分稀少。預計今年入市的新盤僅有懋源旗下與葛洲壩樊傢村地王緊鄰的釣雲臺，目前已獲批預售證。此外，懋源於2013年拍下的夏傢胡同地塊，或將於明年入市。
據懋源地產相關負責人透露，目前釣雲臺4棟住宅樓都已封頂，正在裝修中，預計將以準現房出售，精裝修，將推出251平方米的樓王戶型，業內預計價格或超10萬元/平方米。
花鄉區域新盤最大供應當屬白盆窯地塊配建的自住房——首開華潤·花香四季，規劃建築面積約12.2萬平方米，共11棟板樓、1436套房源，均價為29000元/平方米。據開發商相關人士透露，目前共獲得3.95萬戶傢庭申購，目前至11月中旬，正在進行申購傢庭的聯網資格審查。
萬達[微博]廣場明年下半年開業
此外，花鄉板塊可謂商業紮堆。萬達、金融街、中鐵、方興、碧桂園都在今年拿下瞭商業金融類用地，龍湖去年底也在花鄉拍下一塊零售商業用地。業內預計區域的商業配套也將進入快速發展期。其中最快入市的將是萬達2月拿下的豐臺萬達廣場項目。記者從萬達相關人士處瞭解到，項目預計11月正式對外銷售商鋪，後期寫字樓等產品也將入市，而豐臺萬達廣場預計在明年下半年就將正式開業。
南苑 “面粉貴過面包” 下一個豪宅新貴？
短短三天，樓面價就上漲瞭6000元/平方米——位於南苑鄉槐房的A、B地塊接連引發多傢開發商廝殺競價，土地價格跳漲，讓一直名不見經傳的南苑板塊在北京土地爭奪大戰中火瞭一把。
桃園市免保人貸款樓面價均超5萬元/平方米
相比今年花鄉板塊住宅和商業用地的大放量，南苑板塊在前七個月一直“斷供”，直至8月31日，南苑石榴莊村地塊成交，商品房樓面價高達6萬元/平方米，業界預計其未來售價將達到10萬元/平方米以上。
兩個月後，南苑鄉槐房村和新宮村的A組團、B組團兩塊“巨無霸”地塊出讓，最終共收金169.35億元。其中，10月30日，中糧首創天恒聯合體以85.95億元拿下的A組團，創下北京地塊總價第二高，亞豪機構市場總監郭毅分析，商品房的樓面地價約為5萬元/平方米。11月2日，華潤華僑城招商聯合體以83.4億元的代價斬獲B組團，郭毅表示，在配建5.7萬平方米公租房後，剩餘13.9萬平方米純商住宅折合樓面價為5.6萬元/平方米，相比三天前的A地塊，B地塊的樓面價貴瞭6000元/平方米。
記者瞭解到，上述地塊的樓面價都超過瞭區域在售新盤房價，出現“面粉貴過面包”的現象，業內人士表示，地塊配建產品類型越來越復雜，對開發商規劃的挑戰也越來越高，預計未來其商品房售價都將達到10萬元/平方米以上。
槐房新宮或現一批城市別墅
2014年9月，天恒金融街以44.2億元拍下南苑鄉地塊，2015年10月天恒金融街·公園懿府正式開盤。據開發商介紹，項目推出266套房源，主推115、132平方米的精裝三居戶型，目前銷售均價在42000元/平方米左右，單套總價約為450萬左右。
而據周邊的中介介紹，緊鄰新宮地鐵的二手房目前售價在28000元-31000元/平方米之間。
“新地塊雖然單價高，但體量足夠大，給瞭開發商未來產品的空間。”郭毅表示，B地塊擁有13.9萬平方米的純商住宅用地，A組團也有17.5萬平方米純商住宅，如此大的住宅面積在近兩年北京出讓的土地中可謂首屈一指。這裡或將出現下一個“四環內城市別墅”產品，預計未來該板塊將成為新盤10萬+供應體量最大的片區。
石榴莊與舊宮新盤“搶客”
記者瞭解到，相比花鄉、南苑鄉槐房和新宮兩大片區新盤較少的情況，南苑鄉石榴莊周邊新盤可謂紮堆競爭。
石榴莊地塊所處的三四環之間，目前並無新住宅項目在售，僅有魯能去年初競得、開發的不限購項目魯能·釣魚臺美高梅公館，預計年內開盤。據魯能方面透露，公館產品是精裝修平層，4.2米的層高，局部錯層高達4.6米，配備高標準精裝修，目前正在排卡，但售價和開盤日期未定。
與石榴莊形成競爭的是其正南方向的大興舊宮板塊，目前在售的住宅項目有保利首開·熙悅誠郡、中冶·德賢公館、國韻村三個新盤，均價在41000元-46000元/平方米之間。
而據石榴莊周邊的中介人員介紹，目前緊鄰地鐵5號線宋傢莊站的二手房，價格在31000元-37000元/平方米之間，單價較高的是世華水岸小區，在4萬元以上。
郭毅表示，今年8月31日中鐵建與方興聯合摘得的石榴莊地塊，樓面價超過瞭5萬元/平方米，已經超越瞭區域在售的所有項目售價，預計將持續出現“中國好鄰居”效應。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151106/154523699747.shtml
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