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對於樓市開始發生的促銷降價現象，張大偉分析認為，從春節過後這2個多月時間看，當前房企與客群之間的博弈已經出現瞭微妙的變化。在信貸收緊、兩會言論、自住房供應等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已經出現轉向，購房者觀望情緒增多，而房企"讓利跑量"心理漸占上風，供需格局已經悄然生變。
內容來自sina新聞
金融街·金色漫香苑屬於典型的尾房促銷項目。近期，該項目對外宣佈稱，其精裝現房調整為25000元/平起。總計房源56套，其中3居15套，每套3萬抵30萬；4/5居總計41套，每套4萬抵40萬。 而此前，該項目對外售價為3居均價31000元/平米，5居均價28000元/平米。該項目負責人表示，此次價格調整主要是為瞭清盤。
一些樓盤采取小幅度降價促銷試探市場的同時，也有樓盤為瞭引起市場關註采用一些"噱頭"營銷方式。比如，近期備受關註的珠江四季悅城"零首付"置業計劃。
樓市調整期往往是從促銷或者"假摔"開始，而堅挺的北京樓市則是重要的風向標。
多個項目降價 樓市調整期來臨
樓市拐點隱現
21世紀經濟報道記者調查發現，北京一些樓盤已經開始率先采大肚區農地貸款額度取促銷或者暗降等方式進行調整。其中，典型降價主要來自亦莊和臺湖這兩個被過度炒作的區域。這兩個區域由於地價虛高、產品多定位改善型需求，剛需產品面對房山和天宮院完全沒有競爭優勢，高端產品面對市區總價400萬-500萬/套的二手房也無競爭力。
博弈仍在繼續，降價者也還試圖用各種"合理"的理由來掩飾內心的惶恐，但降價就是降價，這是由供求關系決定的，樓市拐點已經不可阻擋。
21世紀經濟報道記者統計目前北京樓市15個典型樓盤開盤情況發現，價格調整主要表現在低價開盤、團購、加大折扣力度、尾盤促銷、特價房以及精裝變毛坯等減少配置方式。
多個項目降價
北京城建海梓府屬於以團購方式降價的典型樓盤。該樓盤近期則推出"移動支付1元享團購價28800元/平方米"，而此前，該樓盤售價均價在35000元/平方米。
北京多個樓盤降價 樓市調整期來臨拐點隱現
市場的寒意也表現在開發商加快開盤上。中原地產統計數據顯示，預期在5月入市的項目達到瞭40個，預期合計供應住宅套數將超過萬套。
鏈傢地產市場研究部張旭認為，近期，從政策層面的 "央五條"的出臺釋放瞭一個積極的信號，首套自住商品住房信貸環境或有放松，對於市場信心也有所增強。但是，由於當前資金成本高，貨幣流動性趨緊沒有得到改善，信貸政策在短期內大幅放松的可能性不大。市場量價過程調整將繼續，由於市場的觀望情緒依然較濃，短期內項目的整體銷售壓力不會有明顯改善。
不過不確定因素也還存在，那就是地方"救市"的呼聲，土地流拍大增，外加樓市低迷影響上下遊產業，進而影響經濟增速......這些似乎都會成為樓市松綁的動力之源。但面對來之不易的調控成果，政府特別是中央政府是否應該增強對"壞消息"的容忍度，而不輕易松口。
該項目銷售人員介紹稱，正在舉辦"告別首付，無壓力購房築傢計劃"促銷計劃，通過該計劃，購房者可以獲取金融支持。此外，珠江四季悅城還推出瞭10套指定房源，這些房源在享受該促銷計劃的同時，還可獲得其他金融服務的優惠。據該項目負責人介紹，所謂"零首付"置業計劃實際上是與某網站合作的無抵押貸款服務。
數據上也能反映出北京樓市價格走低的趨勢。中原地產研究部統計數據顯示，截至5月18日，剔除保障房，5月內新建住宅合計簽約2373套，簽約面積為26.41萬平方米，簽約均價為24858元/平方米，簽約均價是最近7個月來的最低點。不過，簽約均價出現降溫還存在另外一個因素就是成交結構變化，剛需項目開始大規模推盤。
但中原地產分析師張大偉稱，整體市場成交價格全面停漲，市場處於博弈過程中，大部分項目去化速度放緩，5月以來，全北京純商品房僅簽約65.6億。全月有可能首次完整月三重區土地貸款率利最低銀行份不足百億。
鏈傢地產分析師張旭也註意到，在市場進入持續性調整的情況下，部分開發商或通過調整銷售模式、價格策略以及給予打折優惠來打動觀望的需求。總體來說，今年以來供應持續放量，供需矛盾較去年明顯緩和。
此外，典型降價項目從企業層面來看，主要來自東亞和萬科共7個項目。與此同時，一些尾盤、滯銷盤也有促銷行為。
張大偉認為，這主要是由於政府推出的自住房對市場影響很大。據他統計，已經入市的自住房項目已經達到瞭9個，合計供應住宅高達15000套。對市場的影響明顯在加大。按照1：5的比例，4萬套自住房將在今年鎖定20萬剛需。在這種市場背景下，開發商普遍對下半年樓市不樂觀，所以紛紛抓緊2季度的市場出貨窗口。
供需已發生實質變化
北京並不屬於價格調整的先鋒城市，全國樓市已經出現瞭普遍調整跡象。國傢統計局數據顯示，自2月以來，受信貸緊縮、消費者觀望情緒加重等因素影響，大中城市房價增速明顯放緩，房價環比上升的城市個數逐月減少，4月份更是跌至50市以下，為2012年11月以來最低值。結合具體城市來看，杭州、寧波、無錫等存量較高，房企去化壓力較高的城市，在房企"降價潮"波及下，4月份房價指數均有不同程度的環比下滑。
住總萬科橙則屬於典型低於預期入市的項目。該樓盤在今年3月份21000元/平方米毛坯房入市，開盤價格低於此前宣傳的預期價格。此後，萬科方面回應稱，低價入市主要是為瞭響應北京市住建委的號召。
不過，對於市場出現的小幅調整，業內人士也有不同的看法。高策機構董事長、總裁陶紅兵在朝北8080售樓處開放當天表示，樓市降價確實隻是少數項目。在整個市場銀根比較緊的情況下，開發商隻有通過銷售來回款，這是正常的銷售決策，不要放大到整個行業，現在的主流房企並沒有跟進。以北京為例，萬科被炒作降價，實際是政府幹預的結果，現在項目拿預售證，政府還要審批價格。他認為，如果北京市場進入瞭下行渠道，政府就不會再限價。之所以限價，就說明市場還有強勁的需求，要客觀理性看待房地產市場。
陶紅兵認為，現在未必是開發商降價跑量的最佳時機。他認為，如果開發商缺錢就趕快跑量，不缺錢的話就繼續等，因為現在拿地的成本和價格很高，房價還是會回漲的。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-22/07232741279.shtml
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