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北京住宅成交全面超越去年 土地出讓或破2000億

在新房和二手房成交量均持續高位運行的情況下,北京的土地市場也迎來瞭井噴,開發商為瞭獲取一宗優質地塊,往往需要競拍上百輪,由此也產生瞭新的單價地王。

在經歷瞭上半年的蕭條與冷清後,北京下半年的樓市急速轉暖。在新房和二手房成交量均持續高位運行的情況下,北京的土地市場也迎來瞭井噴,開發商為瞭獲取一宗優質地塊,往往需要競拍上百輪,由此也產生瞭新的單價地王。

中原地產首席分析師張大偉對《證券日報》記者表示,“2015年北京新房和二手房無論是成交面積還是成交金額,都將超過2014年的數據。同時,截至目前,北京市年內共攬入土地出讓金1238億元,由於未來一個月還將有大量土地成交,預計2015年北京土地成交額有望超過去年的1916.9億元,並歷史上首次突破2000億元大關。”

瘋狂的土地市場

10月20日下午,經過104輪激烈競拍,葛洲壩以49.5億元、配建4.1萬平方米公租房及6.18萬平方米的農民回遷房的代價,拿下北京豐臺樊傢村危房地塊,溢價率高達50%。

出讓資料顯示,該地塊起價33億元,總建築面積為20.38萬平方米,需配建1萬平方米公租房及6.18萬平方米農民回購房,回購價分別為8000元/平方米和3800元/平方米。同時,地塊包含大量的配套設施,建成後需無償移交豐臺區相關部門使用管理。

不過,即便條件如此苛刻,作為今年北京4環內出讓的第二宗住宅用地,還是吸引瞭大批開發商的關註。除瞭葛洲壩外,還包括金地集團、中國金茂,中鐵建、中鐵置業。此外,不少企業為瞭增強競爭力,則采取瞭“抱團取暖”的參戰方式,其中包括萬科金融街聯合體、中糧天恒首創聯合體以及龍湖保利首開平安聯合體。

而想要在如此強敵環伺的境地中取勝,付出的代價自然不會太小。張大偉表示,去掉回遷房、公租房和配套設施用地後,該地塊商品房住宅面積隻有6.82萬平方米,導致這部分的樓面價高達7.49萬元/平方米。對此,有國內龍頭地產公司的營銷老總直呼:“瘋瞭。”業內人士也稱,以這個單價計算,項目入市後的價格不會低於15萬元/平方米。

同時,這一單價也超過瞭融創2013年拿下的農展館地塊7.3萬元/平方米的樓面價,成為北京新的單價地王。而該地塊相較農展館地塊,位置及周邊配套均落差一籌。由此,也可以看出北京土地價格的上漲趨勢。

而3天後的土地拍賣上,北六環外一宗宅地的商品房部分也拍出瞭2.75萬元/平方米的樓面價,這也意味著未來該地塊商品房的售價將超過4萬元/平方米,而目前其周邊區域在售的商品房價格尚在2萬元/平方米至2.5萬元/平方米。

此外,當天位於中央別墅區的順義後沙峪地塊,更是吸引瞭11傢房企及聯合體的參與,最終經過41輪競拍,金隅大成以18.5億元,配建7.94萬平方米限價商品房、4.69萬平方米自住型商品住房的代價將該地塊收入囊中。其中商品房的樓面價也高達5.25萬元/平方米,並成為北京歷史單價第9貴的地塊。

據悉,從2015年10月20日至11月24日,一個月多的時間裡,北京將出讓31宗經營性土地和3宗工業用地。這34宗土地合計起價達到瞭628億元,按照北京目前土地市場平均溢價率40%計算,這34宗地塊最終的成交價有望達到880億元。從而使北京的土地出讓金首次突破2000億元/年。

值得註意的是,龍頭房企們也在越來越多的把資源投放到北京這樣的一線城市。中原地產的統計數據顯示,2015年以來,20大標桿房企合計在土地市場投入瞭3010億元拿地,其中在一線城市投入的占比歷史首次突破瞭40%,達到瞭44%。

高和資本董事長蘇鑫此前也對《證券日報》記者表示,房企之所以加大在一、二線城市拿地的力度,更多的還是源於利潤上的追求和提高資產安全性的考慮,而這也是房企在市場狀況不好時理應采取的“防禦策略”。畢竟人流和資金越聚集的城市房價會更加堅挺,且位置越好安全邊界越高。而從實際情屏東信貸信用貸款利率貸款全省皆可處理況看,目前一、二線城市無論是在房屋銷量和房價走勢上,均好於三、四線城市。

住宅成交全面超越去年

實際上,近期樓市的成交情況,也確實讓房企在一線城市拿地時,底氣十足。中原地產研究部統計數據顯示,截至2015年10月25日,北京純商品住宅(剔除自住房等)合計簽約44116套,雖然低於2014年全年,但成交均價達到瞭29055元/平方米,合計住宅簽約額為1606.69億元,已經超過瞭2014年全年的1551.4億元。同時,二手房成交套數也達到瞭153612套,已經遠遠超過2014年全年,全年成交套數有望達到19萬套—20萬套。

而這一成績還是在上半年樓市慘淡的背景下完成瞭,更凸顯出下半年樓市的火熱。

此外,北京的豪宅市場也是持續火爆。截至目前,2015年北京售價超過10萬元/平方米豪宅項目成交大幅攀升。整體簽約套數達到瞭188套,即便剔除盤古項目集中簽約的96套,也達到瞭92套的歷史最高紀錄。此前最高的年份也隻成交瞭28套,今年年內的成交已經是過去最高年份的3倍。市場人士預計北京全年超過10萬元/平方米的豪宅成交套數將超過250套。

而曾經的單價地王北京壹號院(即農展館地塊),近期也成交瞭3套商業房源,均價高達19.5萬元/平方米,同時還有3套已經被預訂。而19.5萬元/平方米的售價也刷新瞭北京同類產品售價的新高。

顯然,在這種情況下,動輒5萬元/平方米、7萬元/平方米的樓面價,房企自然也是敢於接收。

據悉,北京成交樓面價超過3萬/平方米的地塊已有38宗,這其中樓面價超過6萬元/平方米的有5宗,樓面價超過5萬元/平方米的有5宗,樓面價超過4萬元/平方米的有11宗。這也意味著,房價預期在15萬元/平方米左右的項目將有10個(樓面價超過5萬元/平方米的),售價超過10萬元/平方米的項目合計將有21個,再加上市場上現存的部分老項目,未來北京單價超10萬元/平方米的項目將有50個。

“北京商品房市場已經進入高端化,與香港類似,目前在售的物業中低端占比非常少,北京從2015年開始,非常明顯的出現自住房擠占普通住宅市場的情況,這也使得商品房部分的地價大漲,未來項目高端化將成為趨勢。當然,這種高端化的價格,與過去的住宅產品並不一致,目前高端市場外移並不能簡單的視同房價的上漲,未來市場的劃分會逐漸差別化。”張大偉表示。





netease 本文來源:證券日報-資本證券網 作者:王崢





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